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Cette foncière réhabilite des bâtiments pour héberger startups et associations à bas-coût

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Engagée contre la spéculation immobilière, la foncière Étic achète des bâtiments et les rénove écologiquement pour proposer des bureaux à loyers modérés (BLM). Un modèle rodé qui en deux ans a permis d’ouvrir plusieurs espaces à destination des acteurs du développement durable et de l’innovation sociale, dont l’immense « château » de Nanterre.

Au château de Nanterre (92), quelques câbles pendent encore mais les travaux touchent à leur fin. « On s’est mis à l’appeler comme ça, mais il s’agit en fait d’une usine d’alcool et de dentifrice construite au début du xxe   siècle », précise Julie Levacher, responsable chez Étic – la foncière à l’origine de la rénovation. En friche depuis une vingtaine d’année, ce site industriel classé monument historique accueillera dès la rentrée start-up, associations et travailleurs indépendants, sur 2 000 mètres carrés et 4 étages. Le château ne sera pas un espace de coworking ou un incubateur de plus. « De l’isolation au choix des matériaux, toute la rénovation est certifiée HQE [haute qualité environnementale] », souligne Julie.

Surtout, la foncière Étic qui assure la gestion locative a voulu le dédier aux acteurs de la transition alimentaire. En effet, on trouvera au sous-sol 500 mètres carrés de cuisines partagées gérées par United Kitchens : traiteurs, artisans, pâtissiers, food trucks, chefs à domicile pourront s’y lancer sans devoir investir dans le matériel de cuisine. Au rez-de-chaussée, un espace dédié à l’alimentation durable sera ouvert au public, avec pop-up restaurant et programmation culinaire surprenante. Dans le jardin, enfin, un potager sera cultivé selon les principes de la permaculture. « Nous ferons appel aux patients de l’association Endat, sujets souffrant de troubles du comportement alimentaire », précise Julie.

 

Château de Nanterre

Ouvertures en série

Étic n’en est pas à son coup d’essai. En avril  2015, la foncière a ouvert Mundo-M à Montreuil (93), là encore dans une ancienne usine rénovée écologiquement (classée A, la meilleure note possible en la matière). Aujourd’hui, ses 2 000 mètres carrés de bureaux privés et partagés accueillent 20 associations, pour beaucoup engagées en faveur du climat : Réseau pour la transition énergétique (anciennement Comité de liaison pour les énergies renouvelables – CLER), Réseau Action Climat (RAC), Réseau Sortir du nucléaire… « Évidemment, on se fournit en électricité verte chez Énercoop », indique Elsa Becquart, responsable du lieu. Dans le 17e arrondissement de Paris, Étic a aussi ouvert BeeoTop, conçu pour les entreprises engagées dans la RSE.

La foncière travaille aussi en région lyonnaise – où son siège est installé – avec les espaces Le Comptoir et Hévéa, tous deux dédiés à l’économie sociale et solidaire, ainsi que Les Halles de la Martinière (produits bio et restauration). À Castres, dans le Tarn, l’espace de travail Les Ateliers fait 3 000 mètres carrés. Levée de fonds, montage de projet, rénovation, gestion locative : « À chaque fois, Étic applique une triple exigence économique, environnementale et sociale », assure Cécile Galoselva, fondatrice et dirigeante de la foncière. Si son action lui attire souvent la bienveillance des mairies, elle assure toucher peu de subventions publiques.

À l’arrivée, il s’agit de proposer des loyers abordables : les acteurs avec qui l’on travaille n’ont souvent pas les moyens de payer le prix du marché.

Financeurs éthiques

Mais quelle est donc la recette pour ouvrir tant d’espaces si rapidement ? « D’abord, fédérer des porteurs de projet désirant un lieu », explique la fondatrice, qui en a monté plusieurs à Londres et Bruxelles avant de lancer Étic en France. « On fait le point sur leurs ambitions, leurs usages et le niveau de loyer qu’ils pourraient dégager. » Passé cette première étape commence le plus difficile : la chasse immobilière. La plupart du temps, la foncière acquiert le bâtiment. « Le jour où l’on aura des propriétaires sympas et écolos, on pourra faire autrement », tacle Cécile Galoselva. Pour rassembler les fonds nécessaires, une société civile immobilière (SCI) est montée avec des banques éthiques (Crédit coopératif, La Nef, Triodos, Caisse des dépôts et consignations) et des financeurs à impact social (PhiTrust, France Active).

Chateau de Nanterre

Le financement participatif est aussi fréquemment de la partie, notamment via la plateforme 1001PACT qui permet aux particuliers d’entrer au capital de la SCI. Les investisseurs seront ensuite rémunérés sur les loyers perçus par Étic. « Nos actionnaires acceptent des dividendes un peu plus bas pour des projets porteurs de sens », résume la fondatrice. À l’image du château et de Mundo-M, la foncière préfère réhabiliter des bâtiments anciens plutôt que d’acheter du neuf. « Il y a un véritable enjeu de mise à jour du bâti existant pour la transition énergétique, estime-t-elle. On travaille avec des petits cabinets d’architectes. On commence à avoir une vraie expérience en matière de rénovation écologique. » Car même si les travaux sont souvent importants, la facture doit rester la plus basse possible. « À l’arrivée, il s’agit de proposer des loyers abordables : les acteurs avec qui l’on travaille n’ont souvent pas les moyens de payer le prix du marché. »

Bureaux à loyers modérés

C’est bien l’ambition de cette foncière au grand cœur : s’imposer comme alternative face à la spéculation immobilière, contre laquelle Cécile Galoselva ne mâche pas ses mots. « Cette logique économique est basée sur l’exclusion des plus pauvres et elle a tué nos centres-villes. » Une spéculation qui n’écarte pas seulement les habitants, mais aussi les entreprises et les associations. Sur le modèle des habitations à loyer modéré (HLM), elle préconise donc la création de bureaux à loyers modérés (BLM). À défaut d’une loi, Étic compte poursuivre son action en investissant des lieux dans toute la France.

En plus du château de Nanterre, un espace devrait ouvrir prochainement à Lille et peut-être un autre à Grenoble. En grandissant, reste à ne pas tomber dans les travers que l’on cherche justement à combattre. Pour s’en vacciner, la foncière ne se contente pas de belles intentions. Elle pratique un management participatif garantissant à tous les salariés et les actionnaires d’intégrer sa gouvernance, ainsi qu’aux résidents de participer à la gestion de leur espace. « Les budgets sont co-construits et entièrement transparents », souligne Cécile Galoselva. Mieux, Étic a adopté une grille de rémunération exigeante, avec une échelle de salaires limitée de 1 à 3. Aurait-on trouvé les premiers magnats de l’immobilier qui n’ont pas les dents longues ? – Côme Bastin

Le 3 octobre 2017


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